Ключово накратко
- Еднократните разходи по сделката: нотариална такса, местен данък при придобиване и такса вписване.
- Основата за местния данък е по-високата стойност между данъчна оценка и договорена цена.
- След покупката текат годишни задължения: данък сгради и такса битови отпадъци.
- Таксата поддръжка не е държавен данък, а вътрешен разход на сградата — но също е ежегоден.
Нотариална такса
Нотариалната такса се дължи за изповядването на сделката пред нотариус и се определя по нотариалната тарифа спрямо материалния интерес — тоест спрямо стойността, върху която се изповядва прехвърлянето. Тарифата е прогресивна: колкото по-висока е стойността, толкова по-голяма е таксата в абсолютна сума, но като процент тя намалява при по-скъпите имоти. За конкретна сделка нотариалната кантора изчислява точната сума предварително, така че си струва да я поискате, преди да планирате бюджета.
Местен данък при придобиване
Местният данък при придобиване на имот се дължи на общината и е едно от по-съществените пера около сделката. Начислява се върху по-високата стойност между данъчната оценка на имота и договорената цена. Точният процент се определя от всяка община с наредба и се движи в диапазон, който се различава между общините — затова за имот в община Несебър проверете актуалната местна ставка, вместо да разчитате на обща цифра. Този данък се плаща еднократно, при прехвърлянето.
Тъй като основата е по-високата от двете стойности, изкуствено занижена цена в договора рядко намалява реалния данък — данъчната оценка служи като под, под който начислението не пада. Затова опитите за спестяване чрез „по-ниска цена на хартия“ носят повече правен риск, отколкото полза, а при бъдеща продажба могат да усложнят и данъчната картина на продавача.
Такса вписване
След изповядването сделката се вписва в имотния регистър — стъпката, която прави прехвърлянето публично и противопоставимо на трети лица. За вписването се дължи такса, определяна върху материалния интерес по сделката. Процедурите, справките и таксите по вписване се администрират от Агенцията по вписванията — официалният орган, който води имотния регистър в България. Там може да проверите и статута на имот преди сделка, което е задължителна стъпка от наръчника за покупка на имот на морето.
Годишен данък сгради и такса битови отпадъци
След като станете собственик, всяка година дължите два местни данъка към общината — данък върху недвижимите имоти (данък сгради) и такса за битови отпадъци. И двата се определят върху данъчната оценка на имота, а конкретните ставки се приемат от общинския съвет. За имот, който се ползва сезонно, тези задължения текат целогодишно, независимо колко месеца прекарвате в него — това е разход, който сезонните собственици понякога подценяват.
Такса поддръжка
Таксата поддръжка не е държавен данък, а вътрешен разход на сградата или комплекса, който собствениците плащат за общите части — асансьор, паркинг, озеленяване, охрана, а в големите комплекси и басейни или рецепция. Размерът зависи изцяло от обема на общите части и от начина, по който сградата се управлява. Именно затова тя варира най-силно между отделните имоти и заслужава внимание още преди сделката — рязък скок в историята ѝ или подозрително ниска стойност, която не покрива реалната амортизация, са и двете сигнал за проверка. Разликата между малка сграда и голям курортен комплекс по този разход е разгледана в сравнението Несебър или Слънчев бряг.
Често задавани въпроси
Върху коя стойност се начислява местният данък?
Върху по-високата стойност между данъчната оценка на имота и договорената цена по сделката. Точният процент се определя от съответната община с наредба и се различава между общините.
Кой плаща нотариалната такса и таксата за вписване?
По правило разходите по прехвърлянето са за сметка на купувача, освен ако страните не се договорят друго. Нотариалната такса се определя по нотариалната тарифа, а таксата за вписване — от Агенцията по вписванията.
Какви годишни данъци дължа след покупката?
Данък сгради и такса битови отпадъци, определяни от общината върху данъчната оценка. При имот в комплекс към тях се добавя и таксата поддръжка, която не е държавен данък, а вътрешен разход на сградата.